El Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, establece los mecanismos necesarios para permitir la reestructuración de la deuda hipotecaria para aquellas personas que carezcan de recursos, aprobando así una serie de medidas que se desarrollan en esta norma.
OBJETO Y ÁMBITO DE APLICACIÓN
Se establecen las medidas con el fin de reestructurar la deuda hipotecaria de las personas que tienen dificultades para atender al pago de la hipoteca y los mecanismos de flexibilidad de su ejecución.
Se aplicarán a los contratos de préstamos o créditos garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre en el umbral de exclusión.
MEDIDAS PARA LA REESTRUCTURACIÓN DE LA DEUDA HIPOTECARIA
Se consideran que están en el umbral de exclusión los deudores de un préstamo hipotecario en los que se den todas las situaciones siguientes:
- Que todos los miembros de la familia carezcan de rentas derivadas del trabajo o actividades económicas.
- Que la cuota hipotecaria sea superior al 60 por 100 de los ingresos netos que perciban el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
- Que sea primera y única vivienda.
- Que carezcan de bienes patrimoniales con los que hacer frente a la deuda.
- Que se trate de créditos o préstamos que carezcan de otras garantías.
El deudor deberá acreditar las circunstancias anteriormente señaladas mediante la presentación de determinados certificados.
El interés moratorio aplicable desde el momento en que el deudor acredite ante la entidad será, como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2,5 por 100 sobre el capital pendiente del préstamo.
Además, el valor de adquisición de la vivienda hipotecada deberá situarse en los siguientes márgenes:
- Para ciudades de más de un millón de habitantes: 200.000 euros.
- Para ciudades de más de quinientos mil habitantes o integradas en áreas metropolitanas de municipios de más de un millón de habitantes: 180.000 euros.
- Para ciudades de más de cien mil habitantes: 150.000 euros.
- Para ciudades de menos de cien mil habitantes: 120.000 euros.
La entidades de crédito que realicen la consecución de préstamos voluntariamente podrán adherirse al Código de Buenas Prácticas.
Éstas deberán comunicar su inclusión a la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera, que hará público el listado.
La permanencia en el Código será, como mínimo, de dos años y su incumplimiento podrá invocarse ante los Tribunales de Justicia por el afectado.
El seguimiento será efectuado por una Comisión de Control que publicará al respecto un informe semestral sobre el grado de cumplimiento del Código.
El deudor que se beneficie de la aplicación indebida de las medidas recogidas en esta norma será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de las medidas de flexibilización.
MEDIDAS FISCALES
Las escrituras de formalización de las novaciones contractuales de préstamos y créditos hipotecarios quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados de este Impuesto.
En las transmisiones realizadas por los deudores con ocasión de la dación en pago de su vivienda tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente la entidad que adquiera el inmueble, sin que el sustituto pueda exigir del contribuyente el importe de las obligaciones tributarias satisfechas.
Estará exenta del Impuesto del IRPF la ganancia patrimonial que se pudiera generar en los deudores con ocasión de la dación en pago de su vivienda.
Los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la cancelación del derecho real de hipoteca en los casos de dación en pago se bonificarán en un 50 por 100, no soportando ningún coste adicional de la entidad financiera que adquiera la titularidad.
PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN
Se modifican los procedimientos de ejecución extrajudicial, con el fin de hacerlos más ágiles, baratos y transparentes en línea con los de ejecución judicial. En concreto habrá un nuevo sistema de subastas única y un importe mínimo de adjudicación, que se desarrollará reglamentariamente, así como la posibilidad de realizar subastas online.
ACCESO AL ALQUILER DE PERSONAS AFECTADAS A DESAHUCIOS
Con posterioridad al 1 de enero de 2012, las personas objeto de resolución judicial de lanzamiento de vivienda habitual como consecuencia de procesos de ejecución hipotecaria podrán beneficiarse de ayudas a los inquilinos siempre que la ayuda se solicite en un plazo no superior a seis meses desde el lanzamiento.
Podrán obtener ayudas a los inquilinos quienes suscriban contratos de arrendamiento como consecuencia de la dación en pago prevista en el Código de Buenas Prácticas y siempre que los ingresos familiares no excedan de 2,5 veces el Índicador Público de Renta de Efectos Múltiples.
Los contratos de arrendamiento suscritos conforme el Código de Buenas Prácticas se considerarán contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, con las siguientes especialidades:
- Su duración será de dos años sin derecho a prórroga, salvo acuerdo escrito entre las partes;
- La renta se establecerá conforme a los parámetros del Código de Buenas Prácticas;
- A los seis meses del impago de la renta el arrendador podrá iniciar el desahucio;
- Transcurridos los dos años de duración, si el arrendatario no desaloja la vivienda, el arrendador podrá iniciar el desahucio.
CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS
El Código de Buenas Prácticas se aplicará en las siguientes fases:
1. Reestructuración de la deuda hipotecaria
Los deudores en el ámbito de exclusión podrán solicitar a la entidad una reestructuración de su deuda hipotecaria que haga viable su pago y que deberá estar presentada en el plazo de un mes.
Ese plan deberá incluir una carencia en la amortización de capital de cuatro años, la ampliación del plazo de amortización hasta cuarenta años y la reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 puntos.
Podrán solicitar la reestructuración aquellos deudores cuyo procedimiento de ejecución no se haya iniciado.
2. Medidas complementarias
Si, pese a la refinanciación resulta inviable el pago de la deuda, el deudor podrá solicitar una quita en el capital pendiente de amortización.
Se considerará inviable cualquier reestructuración que suponga para la unidad familiar una cuota hipotecaria superior al 60 por 100 de sus ingresos.
Podrán solicitar la quita quienes estén en procedimiento de ejecución, siempre que no se haya anunciado la subasta.
A la hora de determinar la quita, la entidad utilizará determinados cálculos, como pueden ser, entre otros, reducción del 25%, reducción equivalente a la diferencia entre el capital amortizado y el total prestado.
3. Medidas sustitutivas
En el plazo de doce meses desde la solicitud de la reestructuración, si ninguna de las dos fases anteriores da resultado, los deudores en el ámbito de exclusión podrán solicitar la dación en pago de la vivienda.
Supondrá la cancelación total de la deuda con la entrega de la vivienda, junto a las responsabilidades personales del deudor.
El deudor podrá permanecer un plazo mínimo de dos años como arrendatario pagando una renta anual equivalente al 3 por 100 del importe de la deuda pendiente.
Durante dicho plazo, el impago de la renta devengará un interés de demora del 20 por 100.
La dación en pago no será aplicable cuando el procedimiento de ejecución haya concluido o si la vivienda está gravada con cargas posteriores.
MODIFICACIONES NORMATIVA
Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Artículo 45.I.B), número 23.
Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Artículo 106.3.
Ley 35/2006, de 28 de noviembre, por el que se aprueba el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Se añade la DA Trigésima Sexta.
Real Decreto-ley 11/2010, de 9 de julio, régimen jurídico de las Cajas de Ahorros. Artículo 6.3, primer párrafo.
ENTRADA EN VIGOR
Al día siguiente al de su publicación en el BOE.
